Antes de enamorarse de la vista, el primer paso es revisar si el proyecto se sostiene en lo normativo, lo técnico y lo comercial.
Con más de 15 años vinculado al mercado inmobiliario y un foco especial en proyectos agroresidenciales, Mauricio Lizana ha visto cómo muchas decisiones de compra se toman por impulso: una buena foto, una oferta atractiva o la promesa de “últimas unidades”.
Desde su experiencia al frente de Inmobiliaria Toscana, insiste en que una parcela bien elegida parte por hacer las preguntas correctas, no por la urgencia de cerrar.
A continuación, comparte siete claves que, según su criterio, deberían estar siempre sobre la mesa antes de invertir en una parcela.
“Una buena parcela no se define solo por el paisaje, sino por la tranquilidad de saber que el proyecto está bien hecho de principio a fin”, establece.
1. Verificar la normativa y la subdivisión
El primer filtro debe ser siempre normativo. Es clave confirmar que el proyecto cumple con la regulación vigente, que la subdivisión está correctamente tramitada y que no se trata de un loteo improvisado.
Esto implica revisar el estado de las carpetas de subdivisión, entender bajo qué figura se está desarrollando el proyecto y asegurarse de que la promesa de uso residencial agroresidencial sea coherente con lo que permiten las autoridades competentes. Una parcela con dudas normativas puede convertirse en un activo difícil de usar, vender o financiar más adelante.
2. Confirmar la factibilidad real de agua y servicios
Para Lizana, el agua no es un detalle técnico, es un punto crítico de decisión. Recomienda verificar no solo que exista una fuente, sino que haya un esquema claro de distribución y uso, especialmente pensando en que muchos compradores planean construir vivienda y eventualmente financiar con crédito hipotecario.
Además del agua, es importante revisar la factibilidad de otros servicios clave: electricidad, accesos y conectividad razonable. Una cosa es que el proyecto prometa algo “a futuro” y otra muy distinta es que existan rutas claras para implementar esas soluciones en plazos y costos realistas.
3. Analizar la documentación del proyecto
Una parcela segura se sustenta en papeles claros. Desde su rol en Toscana, Mauricio pone énfasis en que el comprador pueda acceder a información ordenada: planos, documentos legales, condiciones de urbanización, reglamentos internos si los hay y estado de los trámites en curso.
Cuando esa documentación es confusa, incompleta o difícil de obtener, es una señal de alerta. La transparencia documental no solo reduce riesgos, también habla del nivel de profesionalismo del desarrollador.
4. Evaluar la ubicación y la coherencia territorial
No todas las parcelas tienen la misma lógica de uso o proyección. Lizana recomienda mirar más allá del lote individual y preguntarse qué está pasando en el entorno: qué tipo de desarrollos existen cerca, cómo se proyecta la zona y qué tan coherente es el proyecto con esa realidad.
En los proyectos agroresidenciales que impulsa Toscana, la elección de ubicaciones estratégicas considera factores como proximidad a centros urbanos relevantes, accesos razonables y un contexto que favorezca la plusvalía en el tiempo. Una buena ubicación, alineada con una tendencia clara de demanda, puede marcar la diferencia entre una inversión estática y una que se valoriza sostenidamente.
5. Entender el modelo de negocio y la plusvalía
Para Mauricio, una de las fortalezas de las parcelas como vehículo de inversión es su capacidad de generar plusvalía en horizontes de 1 a 3 años, muchas veces superior a la de activos tradicionales. Sin embargo, esto no ocurre por arte de magia: depende de la calidad del proyecto, su estructura y la forma en que se integra al territorio.
El inversionista debería preguntarse de dónde proviene la plusvalía esperada: mejor infraestructura, mayor demanda en la zona, escasez de suelo, consolidación del proyecto. Cuando las expectativas de valorización no tienen un sustento concreto, el riesgo de frustración aumenta.
“La plusvalía no es un eslogan comercial, es la consecuencia de un proyecto bien pensado y bien ejecutado”, explica el experto.
6. Revisar los accesos y la experiencia de uso
Más allá de los papeles y las cifras, la experiencia de llegar y moverse en el proyecto también importa. Desde Toscana, Lizana pone atención a elementos como el diseño de los accesos, la calidad de los caminos interiores, la señalización y la sensación de orden al recorrer el lugar.
Estos aspectos influyen tanto en la vida diaria de quienes deciden habitar la parcela como en la percepción de valor de futuros compradores. Una buena inversión debe ser atractiva no solo en la promesa, sino también en la experiencia concreta de visitarla.
7. Elegir equipos que asesoran, no solo venden
Finalmente, una de las claves que más enfatiza Mauricio Lizana tiene que ver con las personas detrás del proyecto. Él prefiere hablar de asesores más que de vendedores: profesionales capaces de explicar el marco normativo, la factibilidad técnica, los pasos para construir y las implicancias reales de cada decisión.
Un equipo que solo insiste en cerrar rápido sin responder preguntas de fondo es una señal de cautela. En cambio, cuando el desarrollador se toma el tiempo de educar al cliente y poner toda la información sobre la mesa, la relación cambia de una simple compraventa a una decisión de inversión informada.
Para Mauricio Lizana, elegir bien una parcela es combinar emoción con criterio. La vista y el entorno importan, pero la verdadera tranquilidad viene de saber que detrás del proyecto hay planificación, transparencia y una estructura sólida que sostenga esa decisión en el tiempo.
