Un reciente estudio del Observatorio del Contexto Económico de la Universidad Diego Portales ha revelado que la eliminación del IVA en la venta de viviendas nuevas por un año podría facilitar el acceso a créditos hipotecarios, aunque con un efecto limitado en la reducción de precios. Según las estimaciones, se prevé que los precios de las propiedades disminuyan entre un 2% y un 6%, lo que está muy lejos de las expectativas que anticipaban caídas más significativas. Esto podría traducirse en la incorporación de miles de nuevos compradores al mercado, que hasta ahora se veían marginados por la alta carga tributaria y los costos asociados a la adquisición de una vivienda.
El informe también resalta el contexto complejo en el que se debate esta medida, ya que el sector inmobiliario chileno enfrenta una sobreoferta de cerca de 100 mil viviendas sin vender y un déficit habitacional que se aproxima a las 500 mil unidades. En este escenario, la propuesta del Gobierno para suprimir el IVA buscaría estimular la demanda, aunque su impacto real en los precios sería moderado debido a los fundamentos estructurales del impuesto. En esencia, actualmente el IVA solo se aplica al valor de la construcción y no al terreno, lo que limita su efecto en el precio total de las viviendas.
Un aspecto crítico de esta medida es que la eliminación del IVA también tendría consecuencias para las inmobiliarias, que perderían el derecho a descontar el crédito fiscal asociado a materiales e insumos. Esto podría significar que parte de la disminución de precios esperada sería absorbida por las empresas constructoras, reduciendo el beneficio directo para los compradores. A pesar de este panorama, el informe sugiere que la política podría facilitar el acceso de nuevos compradores al crédito, permitiendo que más personas ingresen al mercado de la vivienda.
El análisis realizado por el Observatorio considera distintos escenarios de financiamiento y sugiere que, con una disminución del 6% en el precio de una vivienda promedio de 4.000 UF, la renta necesaria para acceder a un crédito bajaría considerablemente. Así, se estima que alrededor de 154.448 personas adicionales podrían calificar para un crédito hipotecario, lo que representa una oportunidad significativa, especialmente para las parejas que puedan complementar sus ingresos. En el caso de viviendas más asequibles, de aproximadamente 1.600 UF, la capacidad de acceso se incrementaría aún más, convirtiendo a miles de personas en potenciales compradores.
Sin embargo, el estudio también advierte sobre el perfil de los nuevos potenciales compradores. A pesar del incremento en el acceso al crédito, la mayoría de estos nuevos interesados no proviene de hogares que actualmente sufren un déficit habitacional. En el segmento de las viviendas de 4.000 UF, un abrumador 97,1% de quienes podrían convertirse en sujetos de crédito no vive en condiciones de hacinamiento o en viviendas irrecuperables. Ante este hallazgo, el investigador Antonio Espinoza concluye que, aunque la política de exención del IVA podría incentivar el sector inmobiliario, su impacto en la reducción del déficit habitacional sería bastante limitado.
